كيفية حساب الضريبة العقارية في مصر 2026

كيفية حساب الضريبة العقارية ليست معلومة يعرفها كثير من الملاك، رغم أنها التزام قانوني يطال كل من يمتلك شقة أو محلاً أو فيلا في مصر.

في عام 2026 طرأت تعديلات جوهرية على قانون الضريبة العقارية؛ رُفع فيها حد الإعفاء، وأُضيفت خصومات للملتزمين بالسداد في الموعد، وبات الإقرار الإلكتروني ممكناً لأول مرة.

وفي هذا المقال نشرح لك كل ما يتعلق بالضريبة العقارية وحسابها خطوة بخطوة بأمثلة محسوبة.

ما هي الضريبة العقارية في مصر؟

الضريبة العقارية هي ضريبة سنوية تُفرض على كل من يمتلك عقاراً مبنياً في مصر، سواء كان يسكن فيه بنفسه أو يؤجره للغير. ليست ضريبة جديدة؛ فقد كانت موجودة منذ القانون رقم 56 لسنة 1954 باسم العوايد، ثم أُعيد تنظيمها بالقانون رقم 196 لسنة 2008، وجاءت تعديلات 2026 لتحديثها بما يتناسب مع الأسعار الحالية.

ويدفعها المالك أو من له حق الانتفاع أو الاستغلال، فالمستأجر لا يدفع الضريبة أصلاً، لكنه يعتبر متضامناً مع المالك في حدود الإيجار الذي يدفعه. وقبل أن نتناول كيفية حساب الضريبة العقارية بالتفصيل، من المهم معرفة على أي العقارات تُفرض أصلاً.

على أي العقارات تُفرض الضريبة العقارية؟

وتفرض الضريبة على كل وحدة منفردة داخل المبنى، وليس على المبنى كاملاً.

كيفية حساب الضريبة العقارية خطوة بخطوة

تمر كيفية حساب الضريبة العقارية بأربع خطوات متسلسلة، وهي:-

الخطوة الأولى — تحديد القيمة الإيجارية السنوية

القيمة الإيجارية السنوية هي المبلغ الذي يمكن تأجير الوحدة به سنوياً، وتحددها لجان الحصر والتقدير التابعة لمصلحة الضرائب العقارية في مصر كل خمس سنوات. تعتمد اللجنة في تقديرها على:

• الموقع الجغرافي: هل العقار في منطقة راقية أم شعبية؟

• مستوى البناء: فاخر، فوق المتوسط، متوسط، اقتصادي، شعبي

• المرافق المتاحة: كهرباء، مياه، صرف صحي، تليفون

• قرب العقار من الشواطئ أو الحدائق

الخطوة الثانية — خصم مصاريف الصيانة

وتعد هذه الخطوة جزءاً مهماً عند البدء في كيفية حساب الضريبة العقارية، إذ لا تحسب الضريبة على القيمة الإيجارية الكاملة، بل يُخصم منها جزء مقابل مصاريف الصيانة والتشغيل:

الخطوة الثالثة — حساب صافي القيمة الإيجارية

بعد الخصم، تحصل على صافي القيمة الإيجارية وهي الوعاء الذي تُطبَّق عليه الضريبة.

• للسكني: صافي القيمة الإيجارية = القيمة الإيجارية السنوية × 70%

• للتجاري والإداري: صافي القيمة الإيجارية = القيمة الإيجارية السنوية × 68%

الخطوة الرابعة — تطبيق نسبة 10% على الجزء الخاضع للضريبة

وفي هذه الخطوة من كيفية حساب الضريبة العقارية، تطرح حد الإعفاء من صافي القيمة الإيجارية، ثم تضرب الباقي في 10%.

حدود الإعفاء بعد تعديلات 2026:

فالضريبة السنوية = (صافي القيمة الإيجارية - حد الإعفاء) × 10%

أمثلة عملية محسوبة بالكامل

ولتوضيح كيفية حساب الضريبة العقارية أكثر لك، تابع الـ 4 أمثلة التالية:-

مثال (1) — شقة سكنية متوسطة (مسكن رئيسي)

البيانات:

القيمة الإيجارية السنوية المقدرة: 150,000 جنيه

الحساب:

علماً أنه لو كانت القيمة الإيجارية السنوية تساوي 142,000 جنيه أو أقل، فصافي القيمة يكون أقل من 100,000، وتكون الشقة معفاة تماماً من الضريبة.

مثال (2) — فيلا أو منزل مستقل

البيانات:

• القيمة الإيجارية السنوية المقدرة: 360,000 جنيه

• مسكن رئيسي للمالك

الحساب:

مثال (3) — محل تجاري

البيانات:

القيمة الإيجارية السنوية: 120,000 جنيه

الحساب:

ولاحظ أن الخصم لغير السكني 10% فقط، بينما للسكني 25%، وهذه نقطة مهمة في كيفية حساب الضريبة العقارية.

مثال (4) — وحدة إدارية أو مكتب

البيانات:

القيمة الإيجارية السنوية: 60,000 جنيه

الحساب:

كيف يختلف حساب الضريبة العقارية من منطقة لأخرى؟

كيفية حساب الضريبة العقارية لا تتغير كمعادلة، لكن القيمة الإيجارية التي تحددها لجان الحصر تختلف من منطقة لأخرى، وهذا هو الفارق الحقيقي.

المناطق الراقية (القاهرة الجديدة، المعادي، الزمالك)

في هذه المناطق، القيم الإيجارية المقدرة مرتفعة، مما يرفع الضريبة المستحقة.

مثال تقريبي: شقة 200 متر في التجمع الخامس قد تُقدّر قيمتها الإيجارية السنوية بـ 300,000-400,000 جنيه، فتصل الضريبة السنوية إلى 14,000-21,000 جنيه (للمسكن الرئيسي بعد الإعفاء).

المناطق المتوسطة والشعبية

القيم الإيجارية أقل بكثير في المناطق المتوسطة والشعبية، وكثير من الشقق فيها تقع أصلاً ضمن حد الإعفاء وتُعفى من الضريبة كلياً.

مثال: شقة 100 متر في منطقة شعبية قد تُقدَّر قيمتها الإيجارية بـ80,000 جنيه، وبعد خصم 30% يكون الصافي 56,000 جنيه — وهو أقل من حد الإعفاء (100,000)، فتكون معفاة تماماً.

عقارات الساحل الشمالي والمصايف

الشاليهات والوحدات الساحلية تخضع للضريبة بالكامل بوصفها وحدة غير مسكن رئيسي، وبالتالي لا يُطبَّق عليها حد الإعفاء البالغ 100,000 جنيه.

مثال: شاليه في الساحل الشمالي بقيمة إيجارية سنوية 200,000 جنيه:

• الصافي: 200,000 × 70% = 140,000 جنيه

• الضريبة: 140,000 × 10% = 14,000 جنيه سنوياً

وهذا يجعل الإدارة الدقيقة لوحداتك الساحلية أمراً بالغ الأهمية، مع الانتباه إلى كيفية حساب الضريبة العقارية لهذه الوحدات بدقة، حيث يساعدك أفضل نظام إدارة العقارات السحابي في ذلك.

حساب ضريبة التصرفات العقارية (عند البيع والشراء)

إلى جانب كيفية حساب الضريبة العقارية السنوية التي تناولناها، ثمة ضريبة مختلفة تماماً تُدفع مرة واحدة فقط عند بيع العقار أو شرائه، وهي ضريبة التصرفات العقارية.

المعادلة: 2.5% من قيمة العقار

ضريبة التصرفات = قيمة العقار × 2.5%

من يدفع الضريبة: البائع أم المشتري؟

يُلزم القانون البائع بسداد ضريبة التصرفات العقارية. غير أن في العرف العملي كثيراً ما يتفق الطرفان على تقسيمها أو تحملها بالكامل من أحدهما، لكن أمام مصلحة الضرائب يبقى البائع هو المسؤول.

مثال محسوب على بيع شقة بـ 2 مليون جنيه

موعد السداد — 30 يوماً من تاريخ التصرف

يجب سداد ضريبة التصرفات خلال 30 يوماً من تاريخ إتمام البيع. التأخر عن هذا الموعد يُرتب غرامات. استخدام خدمات إدارة العقود المتخصصة يضمن لك الالتزام بهذه المواعيد بدون أخطاء.

حالات الإعفاء من الضريبة العقارية وفق تعديلات 2026

إعفاء المسكن الخاص الرئيسي (حد الإعفاء 100 ألف جنيه صافي قيمة إيجارية)

أهم تعديل في 2026 هو رفع حد الإعفاء من 24,000 إلى 100,000 جنيه للمسكن الرئيسي، وهو مايعني أن كيفية حساب الضريبة العقارية على شقتك تبدأ أولاً بمقارنة صافي قيمتها الإيجارية بهذا الحد؛ فإن لم يتجاوزه كانت معفاة تماماً، وهو ما يعادل في المتوسط وحدة تصل قيمتها السوقية إلى نحو 8 ملايين جنيه.

وشرط الإعفاء: أن تكون هذه الوحدة هي المسكن الأساسي لك ولأسرتك (الزوج والأولاد القصر).

شروط إعفاء المسكن الأول (أقل من 2 مليون جنيه)

وفق اللوائح السابقة، الوحدة التي تقل قيمتها السوقية عن 2 مليون جنيه عادة ما تقع صافي قيمتها الإيجارية ضمن حد الإعفاء. وبعد تعديلات 2026، أصبح الحد أوسع ليشمل شريحة أكبر من أصحاب المساكن المتوسطة، وهو ما يغير نظرتنا لـ كيفية حساب الضريبة العقارية لهذه الفئة.

اقرأ أيضًا لمزيد من المعلومات: شروط الإعفاء من الضريبة العقارية

إعفاء الشقق في القرى والمناطق الريفية

الوحدات في المناطق الريفية والشعبية ذات القيم الإيجارية المنخفضة تندرج عادة ضمن حد الإعفاء تلقائياً، بحيث لا تستحق أي ضريبة على أصحابها.

إعفاء الجمعيات الخيرية ودور العبادة

تعفى من الضريبة العقارية الأبنية التالية:

• دور العبادة: مساجد، كنائس، معابد

• المؤسسات التعليمية غير الهادفة للربح

• المستشفيات والمستوصفات غير الهادفة للربح

• الجمعيات المسجلة وفق القانون (في نطاق أغراضها)

• مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفق القانون

• الأحزاب السياسية في نطاق مقارها المخصصة لنشاطها

كيف تتقدم بطلب إعفاء؟ الخطوات والمستندات المطلوبة

لتطبيق كيفية حساب الضريبة العقارية الجديدة والاستفادة من حد الإعفاء، عليك التقدم رسمياً بطلب وفق الخطوات التالية:

1. توجّه إلى مأمورية الضرائب العقارية في دائرة عقارك

2. اطلب نموذج رقم 6 (طلب الإعفاء) ونموذج 6 مكرر (بيان الثروة العقارية)

3. أدرج في النموذج جميع وحداتك العقارية على مستوى الجمهورية

4. أرفق المستندات المطلوبة:

مواعيد سداد الضريبة العقارية وغرامات التأخير

القسط الأول (حتى نهاية يونيو) والقسط الثاني (حتى نهاية ديسمبر)

تُسدَّد الضريبة العقارية السنوية على قسطين متساويين:

يمكنك أيضاً سداد الضريبة كاملة مع القسط الأول إن أردت.

خصم 25% لمن يسدد في الموعد (تعديل 2026)

من أبرز مزايا تعديلات 2026 التي غيّرت كيفية حساب الضريبة العقارية الجديدة: خصم 25% من الضريبة السنوية للوحدات السكنية عند الالتزام بتقديم الإقرار الضريبي في المواعيد المحددة. للوحدات غير السكنية (تجاري، إداري)، الخصم 10% فقط.

مثال:

• ضريبة وحدة سكنية = 4,000 جنيه سنوياً

• بعد خصم 25% = 3,000 جنيه فقط

غرامة التأخير: 2% شهرياً بحد أقصى 100% من الضريبة الأصلية

التأخر في السداد يُكلفك مبالغ إضافية، ولذا فإن الإلمام بـ كيفية حساب الضريبة العقارية بدقة يساعدك على الالتزام بالمواعيد وتجنب الغرامات التالية:

• 2% من قيمة الضريبة عن كل شهر تأخير

• بحد أقصى 100% من قيمة الضريبة الأصلية (أي لا تتجاوز الغرامة الضريبة نفسها)

مثال: ضريبة مستحقة = 5,000 جنيه تأخرت 6 أشهر: غرامة = 5,000 × 2% × 6 = 600 جنيه إضافية

اطلع أيضًا علي: أهم الأسئلة عن الضرائب العقارية في مصر

سداد الضريبة إلكترونياً عبر منصة مصر الرقمية

وفق تعديلات 2026، لم تعد كيفية حساب الضريبة العقارية وسدادها تستلزم حضوراً شخصياً. يمكنك الآن:

• تقديم إقرارك الضريبي إلكترونياً دون الحاجة للحضور الشخصي

• سداد الضريبة عبر بوابة مصر الرقمية أو تطبيقات الدفع الإلكتروني المعتمدة

• تقديم إقرار واحد إذا كنت تملك عدة وحدات في أكثر من مأمورية — وهو تسهيل جديد أضافه القانون

هذا يجعل الإدارة الإلكترونية لعقاراتك ضرورة لا ترفاً. أفضل تطبيق للعقارات في مصر مثل مدير اب، وأفضل برنامج إدارة الممتلكات الذي يذكّرك بمواعيد الإقرارات والسداد، يحمي ملف ضرائبك من الغرامات غير المحسوبة.

كيف تعترض على تقدير القيمة الإيجارية إذا كان مبالغًا فيه؟

إذا رأيت أن تقدير القيمة الإيجارية لوحدتك مبالغ فيه، فاعلم أن كيفية حساب الضريبة العقارية الصحيحة تبدأ بقيمة إيجارية عادلة، وهو حق يكفله لك القانون صراحةً.

حقك القانوني في الاعتراض

يكفل لك القانون الحق الكامل في الطعن إذا رأيت أن لجنة الحصر والتقدير قدّرت القيمة الإيجارية لوحدتك بما يزيد عن قيمتها الحقيقية، وهذا الحق مكفول بنص المادة المنظمة لذلك في القانون رقم 196 لسنة 2008.

خطوات تقديم الطعن (حضورياً وإلكترونياً وفق تعديلات 2026)

أولاً: الطعن الحضوري (الطريقة التقليدية)

1. تقدّم بطلب مكتوب إلى مديرية الضرائب العقارية في دائرة العقار

2. يمكن تسليم الطلب باليد مقابل إيصال، أو إرساله بـبريد مسجل موصى عليه

3. سدّد تأميناً قيمته 50 جنيهاً لإثبات جدية طعنك (يُردّ إليك عند قبول الطعن)

4. يجب أن يكون الطعن خلال 60 يوماً من تاريخ إخطارك بالتقدير

ثانياً: الطعن الإلكتروني (مستحدث 2026)

بات ممكناً تقديم الطعن عبر بوابة مصر الرقمية أو خدمات مصلحة الضرائب العقارية الإلكترونية، مما يوفر عليك الوقت والانتقال وييسر لك الوصول إلى معرفة كيفية حساب الضريبة العقارية بشكل أدق.

تتشكل لجنة الطعن من:

• رئيس من غير موظفي المصلحة (الحاليين أو السابقين)

• مندوب من جهة ربط الضريبة

• مهندس استشاري أو خبير تقييم عقاري معتمد

ماذا يحدث أثناء فترة الطعن؟

أثناء نظر طعنك:

• لا يُعلَّق سداد الضريبة تلقائياً، لكنك تستطيع طلب وقف التنفيذ

• إذا قُبل طعنك، يُعاد حساب الضريبة وفق القيمة المعدَّلة

• إذا رُفض، تلتزم بالتقدير الأصلي مع الغرامات المستحقة إن وجدت

وفق تعديلات 2026: يمكن التصالح في المنازعات الضريبية القائمة مقابل سداد 70% فقط من الضريبة محل النزاع، مع إعفاء من غرامات التأخير لمن يسدد خلال المهلة المحددة.

كيف يساعدك تطبيق مدير في إدارة التزاماتك الضريبية العقارية؟

كيفية حساب الضريبة العقارية تصبح أكثر تعقيداً حين تمتلك أكثر من وحدة في مناطق مختلفة أو أنواع متعددة (سكني وتجاري وساحلي). هنا يظهر دور أفضل برنامج إدارة العقارات مدير اب.

1. تذكيرات ومواعيد تلقائية: يُنبّهك بمواعيد سداد القسطين (يونيو وديسمبر)، ومواعيد تقديم الإقرارات الخمسية، مع أرشفة إلكترونية لجميع عقودك.

2. حساب العوائد الصافية: عبر خدمات إدارة العقود، يساعدك على تحديد القيمة الإيجارية الدقيقة لكل وحدة، وحساب العائد الصافي بعد خصم الضريبة، ومقارنة الأعباء الضريبية بين عقاراتك المختلفة.

3. إدارة الإيجارات: خدمات التشغيل للغير تتولى تتبع الإيجارات والتحصيل وإعداد تقارير مالية تشمل الالتزامات الضريبية كاملة، ما يجعله أفضل برنامج إدارة الممتلكات لمن يمتلك أكثر من وحدة.

4. تسويق وبيع: خدمات التسويق العقاري الاحترافية توصل وحداتك لأكبر قاعدة مشترين عبر أفضل تطبيق لبيع الشقق في مصر، فيما يوفر أفضل نظام إدارة العقارات السحابي لوحة تحكم واحدة تجمع كل عقاراتك في مكان واحد.

سواء كنت تدير شقة واحدة أو محفظة من المشاريع العقارية الجديدة في مصر، يحوّل أفضل تطبيق للعقارات في مصر مدير اب كيفية حساب الضريبة العقارية وإدارة التزاماتك الضريبية من عبء مرهق إلى عملية منظمة تماماً.