الضرائب العقارية في مصر 2026: دليلك الشامل لمعرفة حقوقك وواجباتك

لتجنب الغرامات مع بداية 2026، يجب على الملاك استيعاب تفاصيل الضرائب العقارية كمنظومة قانونية شاملة، تتضمن حقوقك مثل الإعفاءات، وواجباتك كمواعيد السداد.

إن ملف الضرائب العقارية يتجاوز كونه مجرد عبء مالي؛ فهو إطار قانوني يلزم معرفة دقيقة  منك بجميع حقوقك وواجباتك. وسواء كانت محفظتك تضم شقة سكنية، أو وحدة تجارية، أو حتى فيلا ساحلية، فإن أحكام الضرائب العقارية في مصر تنطبق عليك.

في هذا الدليل، نُجيب على تساؤلاتك ونستعرض كيف يُمكّنك تطبيق مدير تقنياً من تنظيم إدارة أصولك والوفاء بالتزاماتك بكل سهولة.

ما هي الضرائب العقارية ؟

هي ضريبة تُفرض على كافة العقارات المبنية داخل جمهورية مصر العربية، سواء كانت مشغولة أو مغلقة، تامة التشطيب أو مشغولة على المحارة ومزودة بالمرافق. العبرة هنا بكون العقار مبنياً، بغض النظر عن الغرض من استخدامه (سكني، إداري، تجاري). 

ولا تفرض هذه الضريبة على الأراضي الفضاء إلا إذا تم استغلالها كجراجات أو مشاتل.

من تخضع للضريبة العقارية ؟

تخضع لـ الضرائب العقارية كل الوحدات العقارية المبنية والمقامة على أرض مصر، عدا ما تم استثناؤه بنص خاص. وتشمل هذه الوحدات:

  • الفيلات والشقق السكنية.

  • العوامات والسفن السكنية.

  • المحلات التجارية والمكاتب الإدارية.

  • المنشآت السياحية والصناعية.

الوحدات المعفاة من الضريبة العقارية

يمنح القانون المصري إعفاءات هامة لحماية المواطن البسيط والمتوسط، وتشمل هذه الإعفاءات:

  1. المسكن الخاص (الرئيسي): يُعفى السكن الخاص الذي تقل قيمته السوقية عن 2 مليون جنيه (أو قيمته الإيجارية السنوية أقل من 24 ألف جنيه).

  2. الوحدات غير السكنية (تجارية/إدارية): تعفى إذا كانت قيمتها الإيجارية السنوية أقل من 1200 جنيه.

  3. العقارات المملوكة للدولة: والمباني المخصصة للنفع العام.

  4. دور العبادة: والأحزاب السياسية والنقابات (فيما يخص أغراض العمل).

وحدات لا تخضع للضريبة العقارية

يوجد فرق بين الوحدات العقارية المعفاة والواحدات غير الخاضعة أصلاً، فالوحدات غير الخاضعة خارج نطاق الحصر، بعكس الوحدات المعفاة والتي تدخل في الحصر ويتم إعفاؤها.

وتشمل الوحدات التي لا تخضع بالأصل للضريبة العقارية:

  • العقارات تحت الإنشاء (غير التامة وغير المشغولة).

  • الأراضي الفضاء غير المستغلة.

ما هو أخر موعد للضرائب العقارية ؟

تستحق الضريبة العقارية سنوياً اعتباراً من الأول من يناير. ويمكن للمكلف أداء الضريبة على قسطين:

  • القسط الأول: حتى نهاية شهر يونيو.

  • القسط الثاني: حتى نهاية شهر ديسمبر من نفس العام.

موعد سداد الضريبة العقارية الجديدة

بالنسبة لعام 2026، يجب سداد كامل الضريبة قبل نهاية يوم 31 ديسمبر 2026 لتجنب غرامات التأخير، وينصح دائماً بالسداد المبكر أو الالتزام بنظام الأقساط المتاح في المأموريات.

إجراءات إعفاء المسكن الخاص من الضريبة

للحصول على إعفاء لوحدتك السكنية (أقل من 2 مليون جنيه)، يجب عليك:

  1. التوجه لمأمورية الضرائب العقارية التابع لها العقار.

  2. ملء نموذج (6) و (6 مكرر) الخاص بطلب الإعفاء.

  3. تقديم صورة من عقد الملكية، وصورة الرقم القومي، وإيصال مرافق يثبت أن الوحدة هي سكنك الرئيسي.

كيفية حساب الضريبة العقارية

تُحسب الضريبة بناءً على القيمة الإيجارية السنوية المقدرة من اللجان المختصة وليس الإيجار الفعلي، كالتالي:

  1. للسكني: يتم خصم 30% من القيمة الإيجارية (مصاريف صيانة)، والضريبة هي 10% من المبلغ المتبقي بعد خصم حد الإعفاء.

  2. لغير السكني: يتم خصم 32% مصاريف صيانة، والضريبة 10% من المتبقي.

أفضل تطبيق تحصيل الإيجار في مصر - تطبيق مدير

مع تطبيقم مدير ستستطيع إدار ة أموالك بكل سلاسة وسهولة، عبر خدمات:

  • تحصيل الإيجارات: يضمن لك التطبيق تحصيل إيجاراتك في موعدها لتوفير السيولة اللازمة لسداد الضرائب.

  • خدمات التشغيل للغير: إذا كان لديك عقار تجاري أو إداري، تساعدك هذه الخدمة في إدارته وتشغيله لتعظيم عوائده، مما يغطي تكلفة الضريبة ويحقق ربحاً.

  • السجلات المالية: يوفر لك تقارير دقيقة عن الدخل، مما يسهل عليك حساب وعاء الضريبة المتوقع.

الضرائب العقارية على المنازل

تسري الضريبة على المنازل، الفيلات أو البيوت المستقلة بنفس القواعد. إذا كان المنزل هو السكن الخاص والوحيد للأسرة وقيمته أقل من 2 مليون جنيه، فهو معفى. 

أي منزل إضافي مثل بيت مصيف أو شقة ثانية يخضع للضريبة بالكامل مهما كانت قيمته.

شروط الإعفاء من الضريبة العقارية

للتمتع بالإعفاء، يجب أن تتوفر الشروط التالية:

  • أن يقدم المالك طلباً للإعفاء (لا يتم تلقائياً).

  • أن تكون الوحدة هي السكن الرئيسي للأسرة (لإعفاء الـ 2 مليون).

  • ألا تتجاوز القيمة الإيجارية الحدود المنصوص عليها (24 ألف للسكني، 1200 لغير السكني).

كيفية الاستعلام عن الضرائب العقارية

يمكنك الاستعلام من خلال:

  1. الموقع الإلكتروني لمصلحة الضرائب العقارية (بإدخال الرقم القومي).

  2. التوجه للمأمورية الواقع في دائرتها العقار.

  3. الاتصال بالخط الساخن لمصلحة الضرائب.

الضرائب العقارية على المحلات

تخضع المحلات التجارية للضريبة بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 32% مصاريف صيانة.

مثال: محل قيمته الإيجارية المقدرة 10,000 جنيه سنوياً.

  • الوعاء الخاضع = 10,000 - 3200 (32%) = 6,800 جنيه.

  • الضريبة (10%) = 680 جنيه سنوياً (إذا تجاوز حد الإعفاء).

عند تأجير المحل، يمكنك استخدام خدمات إدارة العقود في تطبيق مدير لتوثيق الاتفاق مع المستأجر بخصوص من يتحمل الرسوم الإدارية، وإن كان القانون يلزم المالك بالضريبة العقارية.

اقرأ أيضًا: هل يوجد فقاعة عقارية في مصر ؟ تحليل شامل لمستقبل السوق

الضرائب العقارية على الشقق السكنية

يتمتع كل مواطن بإعفاء لوحدة سكنية "واحدة" يتخذها سكناً خاصاً رئيسياً حتى 2 مليون جنيه. أي شقة إضافية يمتلكها نفس الشخص تخضع للضريبة من الجنيه الأول، حتى لو كانت مغلقة.

إذا كنت تمتلك شققاً إضافية، فالأفضل استثمارها بدلاً من تركها مغلقة ودفع ضرائب عليها. استخدم خدمات التسويق العقاري في "تطبيق مدير" لتأجيرها أو بيعها وتحويل العبء الضريبي إلى أصل مدر للربح.

الضرائب العقارية على المالك أم المستأجر ؟

قانوناً، الضريبة العقارية ملزمة للمالك أو المنتفع بالعقار. هو المسؤول أمام المصلحة عن السداد. ولا يجوز قانوناً نقل هذا العبء للمستأجر إلا باتفاق ودي داخلي، لكن تظل الفواتير والمطالبات باسم المالك.

الضرائب العقارية على المحلات التجارية

كما ذكرنا، المحلات تعامل معاملة "غير السكني". نسبة الخصم للصيانة فيها أعلى (32%)، وحد الإعفاء فيها منخفض جداً (1200 جنيه قيمة إيجارية سنوية)، مما يعني أن الغالبية العظمى من المحلات خاضعة للضريبة.

الضريبة العقارية على البائع ام المشترى ؟

  • حتى تاريخ البيع: الضريبة مسؤولية البائع. يجب عليه سداد كافة المستحقات واستخراج شهادة الموقف الضريبي قبل البيع.

  • بعد تاريخ البيع: تصبح مسؤولية المشتري.
    لضمان حقك عند الشراء، استخدم خدمات إدارة العقود لمراجعة بنود العقد والتأكد من خلو العقار من أي مديونيات ضريبية سابقة.

كم نسبة الضرائب العقارية ؟

النسبة ثابتة وهي 10% من القيمة الإيجارية السنوية الصافية بعد خصم مصاريف الصيانة والحدود المعفاة.

هل الشقة التمليك عليها ضريبة عقارية ؟

نعم، الشقة التمليك تخضع للضريبة العقارية.

  • إذا كانت شقتك الوحيدة وسكنك الخاص وقيمتها أقل من 2 مليون جنيه = معفاة (بشرط تقديم الطلب).

  • إذا كانت شقتك الثانية أو مصيفاً = خاضعة للضريبة.

  • إذا كانت قيمتها أعلى من 2 مليون جنيه = تخضع للضريبة على المبلغ الزائد عن حد الإعفاء.

ختاماً

الالتزام بسداد الضرائب العقارية يحمي استثمارك من الحجز الإداري والغرامات. لا تترك عقاراتك عبئاً عليك؛ استثمرها، أدرها بذكاء، وسدد التزاماتك في مواعيدها بمساعدة تطبيق مدير.