قوانين الايجار القديم الجديدة 2026 - 2025: دليلك الشامل

لم يعد الحديث عن تعديلات الإيجار القديم مجرد تكهنات إعلامية، بل أصبح واقعاً قانونياً بعد تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي رسمياً على القانون رقم 164 لسنة 2025 في شهر أغسطس الماضي. يضع القانون حداً لسنوات من الجدل، ويقدم خارطة طريق واضحة لإنهاء العلاقة الإيجارية الأبدية وتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر.

في هذا الدليل المفصل، نستعرض كل ما يخص قوانين الايجار القديم الجديدة، تفاصيل الزيادات، ومواعيد الإخلاء، وكيف يمكن لـ تطبيق مدير مساعدتك في إدارة هذه المرحلة الانتقالية.

ما هي قوانين الايجار القديم الجديدة ؟

هي مجموعة التشريعات التي تضمنها القانون رقم 164 لسنة 2025، والتي تهدف إلى تنظيم إنهاء عقود الإيجار القديم (المحررة قبل عام 1996) سواء للأماكن السكنية أو غير السكنية. 

أهم ما في القانون هو إلغاء فكرة تأبيد العقد، واستبدالها بجدول زمني محدد لإنهاء العقود بقوة القانون، مع إقرار تعويضات مالية عادلة للملاك تتمثل في زيادات فورية وكبيرة في القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية.

تاريخ قوانين الإيجار القديم الجديدة

تعود جذور الأزمة إلى القوانين الاستثنائية التي صدرت في الخمسينيات والستينيات، والتي جمدت القيمة الإيجارية ومنعت الملاك من إنهاء العقود، مما جعل العقار شبه مملوك للمستأجر لسنوات طويلة. 

أدى هذا الوضع لتهالك الثروة العقارية وعزوف المستثمرين عن بناء وحدات للإيجار، حتى صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 الذي حرر العقود الجديدة، بينما بقيت العقود القديمة معلقة حتى صدور قوانين الايجار القديم الجديدة في 2025.

التعديلات الرئيسية في قوانين الايجار القديم الجديدة

وفقاً للنص النهائي للقانون 164 لسنة 2025، تم تقسيم التعامل إلى مسارين:

  1. للوحدات السكنية: منح مهلة انتقالية مدتها 7 سنوات تنتهي بإخلاء الوحدة، مع زيادة فورية في الإيجار.

  2. للوحدات غير السكنية (أشخاص طبيعيين): منح مهلة 5 سنوات، مع زيادة فورية تصل لـ 5 أمثال.

تفاصيل تعديلات مشروع قانون الايجار القديم 2025

أقرت لائحة قوانين الايجار القديم الجديدة المواد التالية التي أصبحت نافذة:

  • إنهاء العقود السكنية: بقوة القانون في أغسطس 2032 (بعد 7 سنوات من العمل بالقانون).

  • الزيادة السنوية: 15% تطبق دورياً كل عام على القيمة الجديدة.

  • صندوق الدعم: إنشاء صندوق لرعاية المستأجرين غير القادرين وتوفير وحدات بديلة لهم ضمن مشروعات الإسكان الاجتماعي لضمان عدم تشريد أي أسرة.

من هم فئات المستأجرين في قانون الإيجار القديم ؟

يميز القانون بين فئتين من المستأجرين:

  1. المستأجر الأصلي: الشخص الذي حرر العقد باسمه في البداية.

  2. الممتد إليهم العقد (الورثة): الزوجة أو الأبناء الذين كانوا يقيمون مع المستأجر الأصلي إقامة دائمة ومستقرة قبل وفاته، والذين يستفيدون من الفترة الانتقالية الحالية فقط.

من هم الذين ينطبق عليهم قانون الإيجار القديم ؟

تنطبق قوانين الايجار القديم الجديدة حصرياً على العقود المحررة في ظل القوانين الاستثنائية (قبل 31 يناير 1996). أما العقود المحررة بعد هذا التاريخ فهي عقود "إيجار جديد" تخضع للقانون المدني ولا علاقة لها بهذه التعديلات أو الامتداد القانوني.

متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق السكنية ؟

بموجب قوانين الايجارات القديمة الجديدة، يسقط العقد في حالتين:

  1. انتهاء الفترة الانتقالية: بحلول عام 2032، يصبح العقد لاغياً بقوة القانون، ويحق للمالك استرداد وحدته.

  2. الحالات التقليدية: وتشمل الغلق لمدة 3 سنوات دون مبرر، تغيير النشاط، أو عدم سداد الزيادات الجديدة المقررة في القانون 164 لسنة 2025.

ما هي ضوابط تحديد الأجرة السكنية في التعديلات الجديدة ؟

لضمان العدالة، قسمت قوانين الايجار القديم الجديدة المناطق السكنية إلى 3 شرائح تحدد قيمة الزيادة الفورية:

  • مناطق متميزة: زيادة تصل إلى 20 ضعف الأجرة الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه.

  • مناطق متوسطة: زيادة 10 أضعاف الأجرة الحالية، بحد أدنى 400 جنيه.

  • مناطق شعبية: زيادة 10 أضعاف الأجرة الحالية، بحد أدنى 250 جنيه.

كيف تعالج التعديلات مشكلة الإيجار القديم ؟

اعتمدت قوانين الايجار القديم الجديدةعلى مبدأ لا ضرر ولا ضرار:

  • للمالك: استرداد حقه في ملكيته في موعد محدد (2032)، وتحسين فوري لدخله يساعده على مواجهة أعباء الحياة وترميم العقار.

  • للمستأجر: مهلة كافية (7 سنوات) لتدبير بديل وتوفيق أوضاعه، وعدم التعرض للطرد المفاجئ.

أفضل تطبيق للملاك في مصر - تطبيق مدير

إدارة هذه التغييرات وحساب الزيادات تتطلب دقة. "تطبيق مدير" (Mudir App) يوفر لك:

  • خدمات إدارة العقود: تسجيل العقد القديم وتلقي تنبيهات بمواعيد الزيادة السنوية (15%) وانتهاء المهلة القانونية.

  • خدمات التسويق العقاري: بمجرد استلام وحدتك، نساعدك في عرضها للإيجار الجديد أو البيع بأعلى سعر سوقي.

  • خدمات التشغيل للغير: نتولى الإدارة الكاملة وتشغيل أصولك العقارية نيابةً عنك، من استقطاب المستأجرين والصيانة إلى تحصيل العوائد.

ما هو قانون الإيجار القديم وما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله ؟

هو مجموعة القوانين التي حكمت العلاقة الإيجارية قبل 1996. مر بمراحل من التجميد بشكل تام، ثم السماح بزيادات طفيفة، وصولاً إلى مرحلة الإلغاء التدريجي الحالية. 

أسباب تعديل قانون الايجار القديم واضحة: تحقيق العدالة الاجتماعية، وإنقاذ الثروة العقارية من الانهيار، وتنفيذ أحكام المحكمة الدستورية العليا.

ما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به ؟

بالنسبة للوحدات غير السكنية (المحلات والمكاتب)، التعديلات حاسمة:

  • الأشخاص الاعتبارية (شركات/هيئات): خضعت للقانون 10 لسنة 2022، وستنتهي عقودهم إجبارياً في مارس 2027.

  • الأشخاص الطبيعية (أفراد): خضعوا للقانون الجديد 164 لسنة 2025، وستنتهي عقود محلاتهم في 2030 (بعد 5 سنوات)، مع زيادة فورية 5 أمثال وزيادة سنوية 15%.

ما هي الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم ؟

بدأت الإجراءات بحكم تاريخي من المحكمة الدستورية العليا في نوفمبر 2024 بعدم دستورية تثبيت الأجرة، تلاه تشكيل لجنة إسكان برلمانية عقدت جلسات حوار مجتمعي واسعة، وانتهت بصياغة قوانين الايجار القديم الجديدة والتصديق عليه رئاسياً في أغسطس 2025.

ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة ؟

  • التدرج: إنهاء العلاقة على مراحل وليس فجأة لتجنب الصدمات الاجتماعية.

  • التوازن المالي: رفع الإيجار ليكون قريباً من القيمة العادلة تدريجياً.

  • الحماية الاجتماعية: عدم طرد الأسر الأولى بالرعاية دون توفير بديل مناسب من الدولة.

كيف أثر قانون الإيجار الجديد علي كل من الملاك والمستأجرين والعقار المراد تأجيره ؟

  • للملاك: شعروا بإنصاف الدولة وبدأوا في التخطيط لاستثمار عقاراتهم العائدة قريباً.

  • للمستأجرين: بدأ الكثيرون في البحث بجدية عن تمليك أو إيجار جديد، مما نشط السوق العقاري.

  • للعقار: من المتوقع تحسن حالة العقارات القديمة تدريجياً، حيث سيقوم الملاك بصيانتها بعد تحسن العائد منها (زيادة قيمة الإيجار)

ما هي المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد وماذا ترتب على ذلك ؟

تم تحديد مدة 7 سنوات للوحدات السكنية و 5 سنوات للوحدات التجارية (أشخاص طبيعيين). ترتب على ذلك أن عام 2032 سيكون عام التحرير الكامل للسوق العقاري في مصر من قيود الإيجار القديم.

ما هي القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد ؟

هي قيمة متغيرة وليست ثابتة. تبدأ بضرب القيمة الحالية في (10 أو 20 ضعفاً) حسب المنطقة، ثم تزداد سنوياً بنسبة 15% مركبة، لتصل في نهاية المدة إلى رقم يقارب القيمة السوقية العادلة.

كم تبلغ مدة عقد الايجار الجديد ؟

في العقود الجديدة المحررة الآن وفق قوانين الايجار القديم الجديدة، المدة تخضع لاتفاق الطرفين (سنة، 3 سنوات، 5 سنوات..). أما في عقود الإيجار القديم، فالمدة المتبقية هي الفترة الانتقالية فقط (7 سنوات كحد أقصى).

متى يتم إلغاء قانون الايجار القديم؟

عملياً، بدأ إلغاء القانون، والإلغاء الفعلي والنهائي لأثره سيكون بانتهاء الفترات الانتقالية: في أغسطس 2032 للسكني، و 2030 للتجاري (أفراد)، و 2027 للاعتباري.

اكتشف أيضًا: الضرائب العقارية في مصر: دليلك الشامل 

ما هي أخر المُباحثات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد ؟

آخر قرار حاسم هو تصديق رئيس الجمهورية ونشر القانون في الجريدة الرسمية وبدء العمل به. حالياً، تجري المحافظات تشكيل اللجان المختصة لتحديد تصنيف المناطق (متميزة/متوسطة/شعبية) لتطبيق الزيادات بدقة.

قانون الإيجار القديم السكني

هو القانون الذي ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر للوحدات المعدة للسكنى والتي أبرمت عقودها قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996. التعديلات الأخيرة وضعت نهاية زمنية لهذه العقود بعد أن كانت مؤبدة.

متى يطبق قانون الإيجار القديم ؟

بدأت تطبيق قوانين الايجار القديم الجديدة فعلياً من اليوم التالي لنشره (5 أغسطس 2025). أي أن الزيادات الجديدة مستحقة السداد فوراً، والعد التنازلي للـ 7 سنوات قد بدأ بالفعل.